原告訴稱

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原告姜某蘭向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.判令解除原、被告簽訂的《北京市存量房買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》；2.判令二被告返還原告定金100萬元。

事實(shí)與理由：2021年6月19日，原告與二被告簽訂《北京市存量房買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，約定原告購買二被告位于北京市西城區(qū)的房屋（以下簡(jiǎn)稱“涉案房屋”）。合同簽訂后，原告依約向二被告支付定金共計(jì)100萬元。原告已有固定居所，購買涉案房屋的唯一目的是為了子女上學(xué)，但根據(jù)現(xiàn)有政策，原告購買涉案房屋的目的無法實(shí)現(xiàn)，于是向二被告提出解除合同并要求返還100萬元定金，但協(xié)商未果。故原告訴至法院，望判如所請(qǐng)。

被告辯稱

被告孫某鵬、趙某婕答辯稱：同意解除本案的《北京市存量房買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，但不同意向原告返還100萬元定金。事實(shí)和理由如下：第一，原告明確表示不繼續(xù)履行付款義務(wù)并訴請(qǐng)解除涉案合同，是原告的違約導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)，二被告沒有違約行為，原告無權(quán)請(qǐng)求返還定金，涉案房屋買賣合同只是住宅房屋的買賣，并沒有明確為學(xué)區(qū)房，更沒有明確為特定小學(xué)的學(xué)區(qū)房，所以原告的合同目的不是無法實(shí)現(xiàn)；

第二，定金數(shù)額符合法律規(guī)定，未超過涉訴合同標(biāo)的額的20%，無須返還原告；第三，原告拒絕繼續(xù)履行合同的行為給二被告造成無法挽回的損失，導(dǎo)致二被告喪失了在原時(shí)間節(jié)點(diǎn)的交易機(jī)會(huì)，對(duì)本案房屋的出售造成很高的價(jià)格損失，故原告應(yīng)承擔(dān)拒絕履約的不利后果。

法院查明

2021年6月19日，原告（買受人、乙方）與二被告（出賣人、甲方）簽訂《北京市存量房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，約定：所售房屋坐落于西城區(qū)一號(hào)；房屋價(jià)款及家具家電、裝飾裝修和配套設(shè)施作價(jià)總計(jì)1134萬元；買受人向出賣人支付定金100萬元，乙方于合同簽訂當(dāng)日將第一筆定金5萬元以自行劃轉(zhuǎn)或其他方式支付甲方，乙方自合同簽訂之日7日內(nèi)將第二筆定金95萬元以第三方擔(dān)保支付方式支付給甲方；乙方若出現(xiàn)拒絕購買該房屋等情形的，乙方構(gòu)成根本違約，且甲方有權(quán)以書面通知的方式解除房屋買賣合同，乙方若出現(xiàn)根本違約情形的，乙方應(yīng)在違約行為發(fā)生之日起十五日內(nèi)，以相當(dāng)于該房屋總價(jià)款的20%向甲方支付違約金，乙方向甲方已支付的全部款項(xiàng)沖抵違約金，多退少補(bǔ)。

同日，原告通過銀行轉(zhuǎn)賬方式向被告趙某婕轉(zhuǎn)賬5萬元，交易附言為一號(hào)房屋定金；2021年6月29日，原告向中介公司的賬戶轉(zhuǎn)賬95萬元。

另查，截至庭審，涉案房屋的所有權(quán)仍在二被告名下。

庭審中，原、被告均同意本案《北京市存量房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》的解除時(shí)間為2021年8月10日。

裁判結(jié)果

一、確認(rèn)原告姜某蘭與被告孫某鵬、趙某婕簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》于2021年8月10日解除；

二、駁回原告姜某蘭的其他訴訟請(qǐng)求。

房產(chǎn)律師靳雙權(quán)點(diǎn)評(píng)

依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵循誠信原則。本案中，原、被告就涉案房屋所簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，系各方當(dāng)事人真實(shí)的意思表示，內(nèi)容未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效，各方均應(yīng)依約履行各自義務(wù)。被告于2021年8月10日收到原告的起訴書，庭審中雙方均認(rèn)可本案的《北京市存量房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》已解除，法院對(duì)此不持異議。

原告以相關(guān)學(xué)區(qū)政策變動(dòng)致使購買涉案房屋的目的不能實(shí)現(xiàn)為由解除本案合同，法院認(rèn)為原告主張解除合同的情形不屬于法定解除合同的情形，亦不屬于本案合同約定的解除條件，且原告所稱的相關(guān)學(xué)區(qū)政策于2020年便已出臺(tái)，故本案合同無法繼續(xù)履行的責(zé)任在于原告。原告作為給付定金的一方不履行債務(wù)，無權(quán)請(qǐng)求返還定金，且原、被告約定的定金未超過合同標(biāo)的額的百分之二十，故對(duì)原告要求被告返還100萬元定金的訴訟請(qǐng)求，法院不予支持。

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