（原標(biāo)題：房企2022年普虧下投資策略轉(zhuǎn)變，押寶一、二線熱點城市核心區(qū)域）
紅周刊 本刊編輯部 | 熊穎
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《紅周刊》根據(jù)近期房企業(yè)績會以及土拍市場表梳理發(fā)現(xiàn)，越來越多的房企拿地更加謹慎，偏好風(fēng)險較小且更容易去化的一、二線熱門城市核心區(qū)域。
近期，年報季來襲。不過《紅周刊》梳理發(fā)現(xiàn)，在2022年能夠逆勢而上，實現(xiàn)營收凈利雙增長的僅僅只是少數(shù)派。而更多的房企則是盈利能力大幅下滑甚至出現(xiàn)業(yè)績虧損。而在這一大背景下，《紅周刊》發(fā)現(xiàn)，房企在城市布局上也更趨謹慎，傾向于選擇在市場回暖表現(xiàn)較好的一、二線熱點城市的熱點區(qū)域，前述區(qū)域不光利潤空間較大、風(fēng)險較小，還更容易去化“回血”。
少數(shù)房企逆勢而上虧損成普遍現(xiàn)象
近期，房企陸續(xù)發(fā)布2022年報。然而“大浪淘沙”，在全年樓市表現(xiàn)都較為低迷的2022年，僅有少數(shù)房企仍能逆勢而上，實現(xiàn)營收凈利的雙增長。比如，2022年，萬科實現(xiàn)營業(yè)總收入5038.38億元，同比增長11.27%；歸母凈利潤226.18億元，同比微增0.42%；龍湖集團實現(xiàn)營業(yè)總收入2508.65億元，同比增長12.03%；歸母凈利潤243.62億元，同比增長2.13%（見表1）。
而絕大多數(shù)房企2022年都處于盈利能力下滑的狀態(tài)。比如，2022年，保利發(fā)展實現(xiàn)營業(yè)總收入2811.11億元，同比下滑1.37%；歸屬母公司凈利潤183.03億元，同比下滑33.17%；瑞安房地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)總收入155.72億元，同比下滑11.45%；歸母凈利潤9.06億元，同比下滑44.62%。
更有甚者，不光在2022年營收規(guī)?？s水，歸母凈利也處于虧損狀態(tài)。據(jù)《紅周刊》梳理發(fā)現(xiàn)，截至3月30日止，已經(jīng)發(fā)報的A+H房企中，已有超20家房企歸母凈利潤陷入虧損，其中不僅包括部分中小房企，還不乏知名度較高的規(guī)模房企（見表2）。
值得注意的是，上述虧損房企僅僅也是在2022年業(yè)績虧損房企大軍中的冰山一角?！都t周刊》根據(jù)Wind數(shù)據(jù)梳理發(fā)現(xiàn)，在SW房地產(chǎn)開發(fā)（A股）中， 業(yè)績預(yù)告虧損的企業(yè)有36家，其中，14家企業(yè)為2022年首虧；而在SW房地產(chǎn)開發(fā)（港股）中，業(yè)績預(yù)告虧損的企業(yè)有22家，其中19家為2022年出現(xiàn)首虧。
房企普虧背后：降價促銷成常態(tài)
為什么在2022年越來越多的房企陷入到業(yè)績虧損的尷尬處境？
某規(guī)模房企中高層徐杰（化名）告訴《紅周刊》，房地產(chǎn)不僅僅是一個資金密集型行業(yè)，還是一個對現(xiàn)金流要求比較高的行業(yè)。選擇預(yù)售證銷售，決定了房地產(chǎn)現(xiàn)金流處于急速運轉(zhuǎn)的狀態(tài)。而一旦出現(xiàn)現(xiàn)金流流速下滑，銷售不及預(yù)期的情況，比較容易出現(xiàn)兩方面的問題，一是，銀行開發(fā)貸和其他各類發(fā)債到期要還；二是，房子不好賣之后，富余的資金夠房企撐多久。房企的現(xiàn)金流壓力不言而喻。
徐杰指出，去年市場規(guī)模一下子從18萬億元收縮至13萬億元，縮水了近三成。2022年如此大規(guī)模的房企都在出現(xiàn)業(yè)績虧損的原因在于，這一大背景下，企業(yè)都在自救。自救最直接的方式就是以價換量，銷售價格嚴重下滑、利潤受到擠壓。徐杰以其公司位于湖南的某地產(chǎn)項目進行舉例，“原來賣6000元/平方米的，直接降到4000元/平方米。而之前賣6000元/平方米時的凈利潤也不會超過600元/平方米，一般在300元、400元左右不等。一旦售價降到三、四千元/平方米，相當(dāng)于土地成本已經(jīng)虧沒了?！?/p>
知名房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士張宏偉也向《紅周刊》分析表示，造成房企普遍虧損最主要的原因在于，市場因調(diào)控持續(xù)下行，項目不好賣，尤其是庫存量較大的城市，項目只有降價跑量，企業(yè)才能回籠現(xiàn)金，避免債務(wù)到期的壓力。
除此之外，張宏偉還指出，部分企業(yè)還存在一些“財技”方面的考量。這類存在以往項目貨值虛高的現(xiàn)象，現(xiàn)在把過去的利空，或者貨值虛高的現(xiàn)象充分釋放，有利于企業(yè)在下一個財年，能有一個相對較好的利潤表現(xiàn)，至少可以減少再進一步惡化虧損的可能。
值得注意的是，今年以來，以往低迷的樓市狀態(tài)有所改善。徐杰向《紅周刊》表示，今年1月、2月公司的成交數(shù)據(jù)要高出公司預(yù)估的50%。不過他同樣指出，公司去年降價比較嚴重。而現(xiàn)在雖然市場相對回暖，但也并沒有出現(xiàn)因為市場回暖，房價也開始回升的現(xiàn)象。而張宏偉也表示，房企普遍虧損的這一局面可能還會持續(xù)兩到三年，甚至更長。
轉(zhuǎn)換策略押寶一二線熱門城市核心區(qū)域
《紅周刊》根據(jù)近期房企業(yè)績會以及土拍市場表現(xiàn)梳理發(fā)現(xiàn)，越來越多的房企在拿地上更加謹慎，偏好風(fēng)險較小且更容易去化的一、二線熱門城市的核心區(qū)域。
美的置業(yè)高層在業(yè)績會上指出，2023年在土地研判上“肯定是理性、更加慎重，而且也更加聚焦，絕對不會多點開花?！逼渲?，最重要是做了結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，而不是在增量上做太多的文章。比如，對于量級高城市的土儲，增加了股權(quán)比例的收購，提升權(quán)益；對于量級差城市的土儲，果斷地從合作項目中退出。龍湖同樣表示，在城市聚焦方面，會堅持按照公司的20個主力城市和14個機會城市來布局，并聚焦在這些城市的核心區(qū)域。
不難看出，在2023年的投資策略上，房企普遍具有趨同性。而這也會帶來進一步的問題，就是核心城市里面的核心地塊競爭非常激烈。
據(jù)《紅周刊》觀察，這一特征也直接反映在了近期北京的土拍市場上。在3月23日北京迎來的首場宅地土拍上，位于北京市昌平區(qū)朱辛莊新區(qū)的一宗地塊競爭尤為激烈。根據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，該地塊共收獲42家房企參與爭搶，是北京土地市場有史以來企業(yè)參與最多的地塊，中簽率僅2.38%。
徐杰（化名）向《紅周刊》表示，前述競爭激烈的這場土拍，其所在房企也有參加，但公司參與競拍的原因并不是因為資金充裕，而是當(dāng)前的房地產(chǎn)市場方向已經(jīng)發(fā)生了非常明確的變化，未來的市場風(fēng)險主要集中在四、五線以及部分三線城市；而未來的市場機會則大概率出現(xiàn)在一、二線以及人口凈流入，有產(chǎn)業(yè)、有經(jīng)濟、有人口輻射能力的這些城市。房企都很清楚，現(xiàn)在只能做這種零風(fēng)險的倒掛的市場。
談及前述公司參與競拍熱門地塊，徐杰指出，我們?nèi)ケ本┡牡匾环矫媸桥铝怂奈寰€市場，現(xiàn)在市場急劇分化，且會一年比一年更明顯，有價有量的市場主要還是集中在排名前20或者排名前30的城市里面；另一方面，該地塊周邊二手房賣7萬元/平方米，地塊的期房部分銷售指導(dǎo)價是6.2萬元/平方米，對比來看，其3萬多元/平方米的地價就跟“白撿”一樣，利潤空間較大。
不過，徐杰同樣指出，對于他們這類想重回一、二線的轉(zhuǎn)型房企來說并不容易。首先，在拿地能力、舉牌能力上和深耕一、二線的房企存在很大差距，如果直接以市場硬拼、價高者得的方式去拿地，我們根本就沒什么機會；其次，回歸一線，產(chǎn)品戶型需要重新研發(fā)，營銷策略、產(chǎn)品定位能否打動消費者，都存在較大的挑戰(zhàn)。
徐杰告訴《紅周刊》，其實，現(xiàn)在房企能做的（應(yīng)對方法）不多。我們可以看到現(xiàn)在很多企業(yè)一是不拿地了；二是繼續(xù)以價換量；三是控成本。
徐杰以自己所在的房企進行舉例，我們現(xiàn)在基本很少拿地。相反，對于不具備流動性或者流動性較弱的資產(chǎn)也是能賣就賣，將這些閑置資產(chǎn)、無法盤活的資產(chǎn)盡快處理掉，回籠現(xiàn)金流。
（本文已刊發(fā)于4月1日《紅周刊》，文中提及個股僅為舉例分析，不做買賣推薦。）
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《紅周刊》根據(jù)近期房企業(yè)績會以及土拍市場表梳理發(fā)現(xiàn)，越來越多的房企拿地更加謹慎，偏好風(fēng)險較小且更容易去化的一、二線熱門城市核心區(qū)域。
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據(jù)了解，這是繼福星、東環(huán)、體育中心三家門店過后，蘇州最后一家家樂福門店正式宣布停業(yè)。
1月樓宇買賣合約達4427宗和324 95億元，按月增加24 2%和25 6%；2月為5980宗和438 08億元，按月增加35 1%和34 8%。
相關(guān)地塊為浙江衢州開化縣華埠鎮(zhèn)華東村2022-2號地塊，出讓面積36065㎡，用途為城鎮(zhèn)住宅用地、零售商業(yè)用地、餐飲用地，容積率1 0-1 9，住宅建
標(biāo)普稱，隨著公司在購地時更加關(guān)注利潤率，萬科未來的房地產(chǎn)開發(fā)毛利潤率有望保持在20%左右。
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調(diào)整內(nèi)容為：將更新方向由“新型產(chǎn)業(yè)用地、居住用地等功能”調(diào)整為“新型產(chǎn)業(yè)用地、商業(yè)用地、居住用地等功能”，其他內(nèi)容不變。
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這是一臺性能比保時捷帕拉梅拉Turbos還要強的奔馳AMG-GT四門跑車，配4 0TV8雙渦輪爆發(fā)639馬力，最大峰值扭矩900牛米！
全新梅賽德斯-AMGE53最新路試諜照曝光，新車作為全新奔馳E級的性能版本，預(yù)計將采用和梅賽德斯-AMGC63相同的2 0T發(fā)動機+電動機組成插混動力。
一、如何選擇彰顯身價的豪車？買哪些車能夠彰顯自身身價是一個十分主觀的問題，因為每個人對于財富和身份的理解和追求都不同。但是一些品牌車
相信大家都知道，國產(chǎn)車起步晚，早期都是靠模仿站穩(wěn)腳跟的。例如比亞迪F3和豐田花冠、眾泰SR9和保時捷MACAN、陸風(fēng)X7和路虎極光等等，以至
本次集中簽約重大招商項目70個，正式合同投資額2086 7億元，項目聚焦智能網(wǎng)聯(lián)新能源汽車、集成電路、生物醫(yī)藥、軟件信息、科技創(chuàng)新等重點產(chǎn)業(yè)
該債券注冊金額為20億元，發(fā)行金額為8億元，發(fā)行期限為3年，計息年度天數(shù)為平年365天、閏年366天，采用單利按年計息，不計復(fù)利，逾期不另計息。
本期債券簡稱22華僑城MTN003，代碼102280796，發(fā)行金額為人民幣15億元，期限3+N（3）年，債項余額為人民幣15億元。本計息期債項利率為3 42%，
澳門酒店旅業(yè)商會理事長盧志良表示，復(fù)活節(jié)檔期酒店預(yù)訂有60%至70%，臨近假期或有更多旅客來澳，預(yù)計酒店入住率可達80%至90%。
為什么燃油車要瘋狂降價？
本期債券擬發(fā)行金額15億元，品種為私募，承銷商 管理人為金元證券股份有限公司，項目狀態(tài)為“已受理”，更新日期為2023年4月6日。
大眾汽車ID 7全球首秀將于4月17日在中國、歐洲和美國同步舉行
杭州市不動產(chǎn)登記系統(tǒng)將于4月29日至5月3日實施市本級與建德市、桐廬縣、淳安縣的登記數(shù)據(jù)合庫，期間不動產(chǎn)數(shù)據(jù)共享接口將臨時關(guān)閉，使用不動產(chǎn)
魏牌藍山試駕體驗：動力與底盤位居第一
售價33 5-39 5萬元，2023款坦克500煥新上市，推出多重專享禮遇
“老友重聚”，體驗2023款廣汽傳祺M6PRO，有何升級？
谷歌正在引入一項新的Play商店規(guī)則，該規(guī)則將要求應(yīng)用程序在應(yīng)用程序本身和網(wǎng)絡(luò)上都有一個“易于發(fā)現(xiàn)的選項”來刪除你的帳戶
近日，疑似“中國電科員工因清明節(jié)被強制加班怒懟領(lǐng)導(dǎo)”的聊天記錄在網(wǎng)絡(luò)上熱傳。（4月5日《新京報》）據(jù)網(wǎng)絡(luò)上曝出的聊天截圖顯示，事情起因
斯巴魯(Subaru)堅固耐用的Wilderness家族剛剛迎來了一名新成員：2024Crosstrek。緊隨Outba
今年2月吉利剝離了價值16億美元的戴姆勒卡車控股公司股份，而在前不久的沃爾沃商用車年度股東大會上，吉利瑞典公司首席執(zhí)行官對是否加大沃爾沃
電動化的前夜，蘭博基尼用Huracán車型模塊中的知名元素——包括640馬力的V10自然吸氣發(fā)動機，組合成煥然一新的Tecnica。無論是在
央廣網(wǎng)太原4月6日消息（記者郎麒）據(jù)山西省招考中心消息，山西省2022年成人高校招生錄取分3個批次進行，4月7日開始第一批。山西成人高校招生不
4月6日午后，港股新城悅服務(wù)跌、寶龍商業(yè)跌超7%，合景泰富集團、新城發(fā)展跌超4%、遠洋集團、碧桂園等走弱。
據(jù)證監(jiān)會網(wǎng)站，美智光電科技股份有限公司日前向江西證監(jiān)局報送輔導(dǎo)驗收報告顯示，其擬申請在創(chuàng)業(yè)板上市，輔導(dǎo)機構(gòu)為中信證券。
為了更好地服務(wù)繳存職工，南京住房公積金中心完善了業(yè)務(wù)系統(tǒng)功能，實現(xiàn)了公積金提取的跨行實時支付。
2023年珠海擬供應(yīng)住宅用地共41宗229 9公頃，其中商品房用地218公頃，其他用地11 9公頃。
截至本公告披露日，張先生持有400,193股龍湖集團股票，及透過信托持有根據(jù)限制性股份激勵計劃獲授的5,396,822股龍湖集團股票。
在犧牲利潤能力及更多政府流動性支持措施下，該行對公司生存能力看法審慎樂觀，亦預(yù)期公司市場份額持續(xù)損失，以及不認為具有上線城市搶占顯著
其中，集成電路領(lǐng)域方面，推出研發(fā)、產(chǎn)業(yè)化載體200萬平方米；生物醫(yī)藥領(lǐng)域方面，提供可拎包入住的生物醫(yī)藥低成本的標(biāo)準(zhǔn)廠房500萬平方米；人工
“雙吳”合體，究竟能給北京現(xiàn)代帶來什么
日前，有外媒拍攝到了一組全新英菲尼迪QX80的路試諜照圖，新車外觀將有較大的變化，但整體依舊保持著硬朗且魁梧車身造型非常彪悍。據(jù)悉，新車
20多萬的鈴木吉姆尼算不算智商稅？老車主有話說
日前，我們從官方獲悉，別克ElectraE5將于4月13日正式上市。新車是別克旗下基于奧特能平臺打造的首款車型，將采用全新的設(shè)計語言，并定位于純
近日，福田發(fā)布了全新皮卡火星系列的官圖。系列包含火星7和火星9兩款車型，均基于全尺寸皮卡平臺開發(fā)，并且未來火星9有望衍生后雙胎版本。據(jù)福
全新上汽奧迪Q5e-tron能否實現(xiàn)“以價換量”？
引領(lǐng)汽車設(shè)計潮流！星途品牌首款高端純電轎車設(shè)計草圖發(fā)布
津興鐵路東起天津西站，西至大興機場站，全長100 79公里，共設(shè)天津西站、勝芳站、安次站、永清東站、固安東站、大興機場站6座車站
近期一些不法分子利用“代理退保”“以房養(yǎng)老”“投資理財”等方式“套路”詐騙消費者，嚴重侵害老年消費者合法權(quán)益，廣大老年消費者需提高風(fēng)
目前深圳前海實現(xiàn)跨境貸、跨境債、跨境投資、跨境資金池、跨境資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和自由貿(mào)易賬戶等“七個跨境”金融創(chuàng)新。
短線拆息方面，隔夜HIBOR跌1 21點子至1 18762%。
相關(guān)數(shù)字亦已經(jīng)是連跌4個月，由去年11月歷史高位45,864個拾級而下，整體累計跌12%。
歲末年初的廣州車展上，不少汽車品牌紛紛亮相旗下重磅新產(chǎn)品。其中，紅旗品牌B+級豪華風(fēng)尚轎車——紅旗H6，無疑是最為引人矚目的新車型之一
當(dāng)下，各行各業(yè)都在爭相推動數(shù)字化轉(zhuǎn)型，期望以創(chuàng)新和前瞻，在這條賽道拔得頭籌。汽車行業(yè)更是如此，各大品牌都在積極探索數(shù)字化轉(zhuǎn)型。去年
新年肇始，萬象更新。黨的二十大勝利召開后，我國迎來了全面建成社會主義現(xiàn)代化強國,實現(xiàn)第二個百年奮斗目標(biāo)新征程的新起點。在新格局與新
隨著2022廣州國際汽車展的開幕，不少汽車品牌都在本次車展中亮相了新款車型。其中，一汽紅旗全球首發(fā)的全新B+級轎車紅旗H6頗為引人注目。根
12月30日，紅旗H6全球首發(fā)儀式在2022廣州國際汽車展現(xiàn)場盛大舉行。中國第一汽車集團有限公司董事、黨委副書記王國強出席儀式現(xiàn)場并致辭，向
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