業(yè)績(jī)從“盈利”變“巨虧”，中南建設(shè)(000961.SZ)被監(jiān)管警示。

7月21日，江蘇房企龍頭中南建設(shè)公告稱，日前收到江蘇證監(jiān)局出具的警示函。公司實(shí)際業(yè)績(jī)較預(yù)告業(yè)績(jī)由盈轉(zhuǎn)虧，未及時(shí)進(jìn)行業(yè)績(jī)預(yù)告更正，信息披露不準(zhǔn)確。

根據(jù)中南建設(shè)此前披露的《2021年度業(yè)績(jī)預(yù)計(jì)下降的公告》，預(yù)計(jì)2021年度凈利潤(rùn)為7.08億元至21.23億元。

但實(shí)際上，中南建設(shè)卻交出一份“史上最差成績(jī)單”。2021年，中南建設(shè)總營(yíng)收僅微增0.8%至792.1億元，歸母凈利則由盈轉(zhuǎn)虧33.82億元，是成立34年以來(lái)首次虧損。

日前發(fā)布的2022年半年度業(yè)績(jī)預(yù)告顯示，上半年，中南建設(shè)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為虧損15億元至20億元，對(duì)應(yīng)同比增減為-214%至-186%。

長(zhǎng)江商報(bào)記者注意到，在房地產(chǎn)行業(yè)波動(dòng)下，公司重倉(cāng)三四線城市導(dǎo)致去化存壓力，銷售額大跌。2022年上半年，中南建設(shè)累計(jì)合同銷售金額330.1億元，銷售面積267.6萬(wàn)平方米，同比分別減少69.7%和66.1%。

雪上加霜的是，公司商票出現(xiàn)了逾期，個(gè)別項(xiàng)目已出現(xiàn)停工現(xiàn)象，股價(jià)一路走低，今年以來(lái)，中南建設(shè)股價(jià)下跌26.33%。截至7月22日收盤(pán)，中南建設(shè)報(bào)收2.59元/股，總市值為99.11億元。

重倉(cāng)三四線城市業(yè)績(jī)由盈轉(zhuǎn)虧

實(shí)際業(yè)績(jī)相較預(yù)告差了將近40億，中南建設(shè)為何會(huì)出現(xiàn)如此重大的偏差?

根據(jù)中南建設(shè)此前披露的《2021年度業(yè)績(jī)預(yù)計(jì)下降的公告》，預(yù)計(jì)2021年度凈利潤(rùn)為7.08億元至21.23億元。

然而在4月26日，中南建設(shè)披露的2021年年報(bào)以及《關(guān)于2021年業(yè)績(jī)與預(yù)告有重大偏差的說(shuō)明公告》顯示，公司最終經(jīng)審計(jì)的2021年凈利潤(rùn)為-33.82億元，這也是其成立34年以來(lái)首次虧損。

中南建設(shè)認(rèn)為，出現(xiàn)如此重大偏差主要在于以下三方面：一是由于公司在業(yè)績(jī)預(yù)告時(shí)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估不夠充分，對(duì)市場(chǎng)估計(jì)偏樂(lè)觀，對(duì)現(xiàn)有存貨的跌價(jià)準(zhǔn)備，以及各項(xiàng)應(yīng)收款和其他應(yīng)收款的減值準(zhǔn)備估計(jì)不足。結(jié)合會(huì)計(jì)師意見(jiàn)后，需要增加計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備和壞賬準(zhǔn)備，由此帶來(lái)的凈利潤(rùn)影響約28億元。二是公司對(duì)合并報(bào)表外的合營(yíng)、聯(lián)營(yíng)主體收入確認(rèn)的不確定性認(rèn)識(shí)不夠充分，部分收入只能根據(jù)比例確認(rèn)或不能確認(rèn)，由此帶來(lái)的凈利潤(rùn)影響約7億元。此外，公司進(jìn)行業(yè)績(jī)預(yù)告時(shí)，將原本已經(jīng)竣工備案達(dá)到交付條件計(jì)劃在2022年完成交付的項(xiàng)目收益考慮在內(nèi)，但由于疫情和市場(chǎng)調(diào)整的原因，部分項(xiàng)目的實(shí)際交付延遲，不能確認(rèn)收益，由此帶來(lái)的凈利潤(rùn)影響約4億元。

業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為，中南建設(shè)關(guān)于差異原因的解釋，并不能成立。比如，中南建設(shè)在壞賬計(jì)提、收入確認(rèn)等方面未按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則予以審慎處理，并且未就影響業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)的不確定因素進(jìn)行具體、明確的提示，也未及時(shí)進(jìn)行預(yù)測(cè)業(yè)績(jī)的修正。

“中南建設(shè)交出了最差答卷，我代表公司管理層向所有股東和關(guān)心公司的各界人士誠(chéng)懇致歉。”在年報(bào)會(huì)上，中南建設(shè)董事兼總經(jīng)理陳昱含表示。

陳昱含說(shuō)，過(guò)去幾年，由于缺乏審慎的經(jīng)營(yíng)導(dǎo)向，導(dǎo)致中南一些項(xiàng)目地價(jià)偏高，帶來(lái)了大額虧損和減值，直到今天還在為過(guò)去幾年的失誤而買(mǎi)單，教訓(xùn)是十分慘痛的。

在全行業(yè)去化難的背景下，高土儲(chǔ)的企業(yè)或許受行業(yè)波動(dòng)更大。中南建設(shè)土儲(chǔ)大量布局在三四線城市。截至2021年年底，中南建設(shè)總土儲(chǔ)建筑面積為4134.9萬(wàn)平方米，三四線城市面積占比約64%，一二線城市占比約36%。

此外，中南建設(shè)依靠合作開(kāi)發(fā)模式擴(kuò)張，權(quán)益比例不斷降低。以2021年的拿地情況來(lái)看，新增項(xiàng)目建筑面積平均權(quán)益比例僅約43%，其中，位于一二線城市的項(xiàng)目，建面平均權(quán)益比例僅約35.7%。

中南建設(shè)7月12日在互動(dòng)平臺(tái)表示，公司2021年度雖然沒(méi)能盈利，但公司長(zhǎng)期堅(jiān)持不依賴有息負(fù)債的發(fā)展模式，實(shí)際負(fù)債規(guī)模小，經(jīng)營(yíng)安全保障度高，即使市場(chǎng)調(diào)整仍在繼續(xù)，公司應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)的能力也在增強(qiáng)，不存在破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

截至2022年第一季度，公司有息負(fù)債560.8億元，比2021年末減少60.3億元，占公司總資產(chǎn)的比重只有15.2%。在三道紅線的劃分中，中南建設(shè)屬于“橙檔”。截至2021年末，中南凈負(fù)債率為93.16%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為80.52%，現(xiàn)金短債比0.6。

銷售大跌“瘦身”聚焦主業(yè)

在行業(yè)寒冬和項(xiàng)目大多分布在三四線城市的現(xiàn)實(shí)狀況下，中南建設(shè)也有了去化壓力，銷售不斷走低。

2021年，中南建設(shè)就以約1965億元的銷售額，在房企銷售排行榜上位列第17。而今年一季度的銷售榜上，中南已經(jīng)掉出前20。

據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)，2022年一季度，中南建設(shè)全口徑銷售額160.6億元，同比下降63.7%，排名27，同比下降10名;權(quán)益銷售額102.5億元，同比下降67.2%，排名30，同比下降16名。

今年前5個(gè)月，中南建設(shè)累計(jì)合同銷售金額為261.8億元，同比下降70.5%;銷售面積210.6萬(wàn)平方米，同比下降67.3%。

克爾瑞的數(shù)據(jù)也顯示，今年前5個(gè)月，百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)實(shí)現(xiàn)操盤(pán)銷售金額2.32萬(wàn)億元，同比下降52.3%;權(quán)益銷售額1.71萬(wàn)億元，同比下降52.9%;全口徑銷售額2.64萬(wàn)億元，同比下滑52%。也就是說(shuō)，前五個(gè)月中南建設(shè)的銷售額下滑幅度高于百?gòu)?qiáng)房企近20個(gè)百分點(diǎn)。

此外，公開(kāi)信息顯示，中南建設(shè)近期已有項(xiàng)目出現(xiàn)延期交付、停工等現(xiàn)象。中南建設(shè)在昆明有2個(gè)新盤(pán)，均于去年開(kāi)工建設(shè)，目前這2個(gè)盤(pán)都已停工，現(xiàn)場(chǎng)看不到施工跡象。江西廣饒中南雅苑、山東泰安中南紫云集延期交付，江蘇丹陽(yáng)中南文錦苑、杭州中南棠玥灣、南寧五象十洲等項(xiàng)目也出現(xiàn)停工。

身處行業(yè)波動(dòng)，中南建設(shè)未能避免被評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)評(píng)級(jí)。5月25日，穆迪宣布將中南建設(shè)的企業(yè)家族評(píng)級(jí)從“B3”下調(diào)至“Caa2”，同時(shí)將海門(mén)中南投資發(fā)展(國(guó)際)有限公司發(fā)行、江蘇中南擔(dān)保債券的高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)從“Caa1”下調(diào)至“Caa3”。評(píng)級(jí)展望維持“負(fù)面”。

好在，有報(bào)道稱，金融管理部門(mén)在4月份召開(kāi)金融支持實(shí)體企業(yè)相關(guān)座談會(huì)，主要對(duì)12家問(wèn)題房企進(jìn)行紓困指導(dǎo)，中南建設(shè)成為第一批12家房企之一。

5月8日，中南建設(shè)公告稱，中南集團(tuán)與中國(guó)華融資產(chǎn)江蘇省分公司等四家公司簽署支持公司轉(zhuǎn)型發(fā)展戰(zhàn)略合作協(xié)議。公告中披露的“有關(guān)支持項(xiàng)目總規(guī)模不超過(guò)50億元”，明確了紓困資金規(guī)模。市場(chǎng)分析普遍認(rèn)為，華融資產(chǎn)作為國(guó)內(nèi)四大AMC機(jī)構(gòu)之一，本次攜手地方國(guó)資入場(chǎng)，對(duì)中南層面來(lái)說(shuō)是利好，有關(guān)合作的開(kāi)展將為其業(yè)務(wù)提供助力。

今年以來(lái)，中南集團(tuán)提出戰(zhàn)略聚焦、回歸主業(yè)，做強(qiáng)建筑、做大產(chǎn)業(yè)園區(qū)，并向制造業(yè)或服務(wù)于制造業(yè)靠攏。

同時(shí)，中南建設(shè)開(kāi)始梳理自身資產(chǎn)，出售資產(chǎn)回籠資金。6月份，公司完成出售旗下一主營(yíng)咨詢服務(wù)、酒店管理的南通金石世苑酒店有限公司股權(quán)，交易價(jià)格為3.33億元;今年1月，作為中南集團(tuán)成員企業(yè)的中南服務(wù)商業(yè)有限公司首次官宣，擬出售予華潤(rùn)萬(wàn)象生活。

中南建設(shè)在公告中給出的出售理由是，“進(jìn)一步聚焦主業(yè)，提升公司經(jīng)營(yíng)安全保障”。

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